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不動産登記

不動産、つまり土地や建物には、所在や地番、権利関係を公示する登記制度があります。不動産登記簿は、大きく分けて2つの領域から成ります。1つは、不動産の物理的現況に関する表示に関する登記(表題部)で、例えば、土地については、所在・地番・地目・地積、建物については、所在・家屋番号・種類・構造・床面積、その他マンションでは、建物番号や敷地権の表示等が記載されています。もう1つは、権利関係を公示する権利に関する登記(甲区・乙区)で、甲区には所有権に関する事項記載し、乙区には所有権以外の権利を記載します。この権利登記の申請手続きを行うのが司法書士の仕事です。

 

 

1. 所有権移転登記

登記原因の例
●有償による移転

売買やじるし売却又は買い取ることにより不動産の所有権が移転する場合

交換やじるしXさん所有のA地とYさん所有のB地を互いに交換し合うような場合

代物弁済やじるし金銭の支払い代え、所有権を移転することにより、債務を完済したような場合

現物出資やじるし会社への出資として、不動産の名義を会社に移転するような場合

譲渡担保やじるし不動産の所有権を担保の目的財産として形式的に債権者に移転したような場合

譲渡担保契約解除やじるし債務が弁済されたことに伴い、債権者に譲渡された所有権が返還された場合

●無償による移転

贈与やじるし不動産を無償で譲り渡す場合(不動産をプレゼントすること)

財産分与やじるし離婚に伴い、一方が他方に所有権を譲渡する場合

時効取得やじるし時効完成により所有権を取得する場合

持分放棄やじるし共有不動産につき共有者がその持分を放棄したとき、他の共有者へ持分割合に

●応じて移転する場合

真正な登記名義の回復やじるし登記原因の不存在、無効、取消、解除等により所有権の登記が無効である場合に真実の所有者を名義人として公示する場合

通常の必要書類

登記原因証明情報・権利証又は登記識別情報・所有者の印鑑証明書・取得者の住民票等・当事者が法人の場合会社謄本等・固定資産評価証明書
*登記原因証明情報は、ご依頼により当事務所で作成いたします。


相続登記

不動産の所有者(名義人)が亡くなられた場合、その不動産の名義を相続人の方へ変更する登記です。誰がどのように取得するかは、主に以下のような手続によります。

●遺言書がある場合

→ 遺言書どおりに名義変更することが原則です。
必要書類(公正証書遺言の場合)
遺言書・死亡を証する除籍謄本等・取得者の住民票等・固定資産評価証明書

●遺産分割協議により行う場合

→ 相続人全員の話し合いにより、取得者や取得持分を決める場合です。
必要書類と遺産分割協議書・相続人の全員の印鑑証明書・死亡者の出生に遡る除籍謄本等・相続人の戸籍謄本・取得者の住民票等・固定資産評価証明書

●法定相続により行う場合

→ 取り決めを行わず、法律で定められた相続分に基づいて、名義変更をする場合です。 必要書類と死亡者の出生に遡る除籍謄本等・各相続人の戸籍謄本・取得者の住民票等

固定資産評価証明書

*戸籍や除籍の謄本は、ご依頼により当事務所で収集いたします。
*遺産分割協議書は、ご依頼により当事務所で作成いたします。

2. 所有権保存登記

建物が完成したとき、権利の登記として最初に申請するべき所有権の登記。あらゆる登記の前提としての登記。

必要書類(通常のケース)
●戸建て建物の新築の場合

→ 所有者の住民票

●新築マンション(敷地権付)の場合

→ 登記原因証明情報・所有者の住民票・売主業者の承諾書及び印鑑証明書・土地の固定資産評価証明書

3. 所有権登記名義人表示変更

不動産所有者の登記簿上の住所や氏名と現在の住所や氏名が異なっている場合に、この登記が必要です。この登記が入っていないと、物件の売却や担保の設定等ができません。

必要書類

登記簿上の記載から、現在の住所・氏名のつながりの分かる戸籍の附票等

4. (根)抵当権設定

主に借り入れに際し、所有者がその不動産を担保の目的物とし、返済がない場合、(根)抵当権者が、不動産の交換価値から、他の債権者に優先して弁済を受ける権利を有することを公示するために行う登記。

抵当権の主な登記事項やじるし債権額・利息・損害金・債務者

根抵当権の主な登記事項やじるし極度額・債権の範囲・債務者・(確定期日)

必要書類

登記原因証明情報(金銭消費貸借契約書、抵当権設定契約書等)・権利証又は登記識別情報・所有者の印鑑証明書・会社の場合は、当事者の会社謄本等

5. (根)抵当権変更、移転、処分

設定した(根)抵当権の内容を変更したり、(根)抵当権者の名義を変更したり、他の担保権者と順位変更の合意をした場合に行う登記です。

抵当権変更の例

債権額(縮減)の変更、債務者の変更(債務引受)(相続)、(根)抵当権の効力を所有権全部に及ぼす変更、(根)抵当権の効力をX持分の(根)抵当権とする変更

根抵当権変更の例

債権の範囲の変更、債務者の変更(相続・合併含む)、指定債務者の合意、極度額の変更、確定期日の変更

抵当権移転の例

債権譲渡による移転、代位弁済による移転、相続・合併による移転

根抵当権移転の例

相続・合併・会社分割による移転、指定根抵当権者の合意による変更、全部譲渡による移転、一部譲渡による移転、共有者の権利移転による移転、分割譲渡による移転

抵当権処分の例

転抵当、抵当権の譲渡・放棄、順位譲渡・順位放棄、抵当権の債権質入、順位変更

根抵当権処分の例

合意による優先の定め、元本確定、確定後の消滅請求

6. (根)抵当権抹消

借り入れに際して、設定した(根)抵当権を完済により抹消する手続です。完済すると(根)抵当権者より抹消のための書類が交付されます。それに基づき抹消の登記申請をしないと、登記上担保がついたままの状態となります。

必要書類

登記原因証明情報(解除証書等)、登記済証又は登記識別情報、当事者が会社の場合会社謄本等

7. 仮登記

本登記をなすべき実体的または手続的要件が揃わない場合に、予め登記の順位を確保しておくための登記です。仮登記に対抗力はなく、順位保全を目的としています。

例)1号仮登記 所有権移転仮登記

手続き的要件が整わない場合  例えば、権利証がなかったり、義務者が登記手続きに協力しなかったり、第三者の承諾等が要件において、承諾書等が添付できないときがこれにあたる。

例)2号仮登記 所有権移転請求権仮登記 条件付所有権移転仮登記

実体的要件が整わない場合 つまり、確定的に効力は生じていないが、将来その事実が生じる法律関係は発生しているような場合です。例えば、売買予約を原因としたものは、買主の予約完結権の行使により、確定的に売買の効力が発生するので、予め仮登記を申請しておきます。また売買の条件が農地法所定の許可であった場合、許可がなされるまで、順位を保全するために仮登記を申請しておきます。

所有権仮登記の必要書類

登記原因証明情報・所有者の印鑑証明書・当事者が法人の場合会社謄本等・固定資産評価証明書

8. その他、特殊な登記

判決による登記

(1)不動産を買ったのに売主が登記に協力しない場合、訴えを起こして、判決をもらい買主単独で、登記手続きを行います。判決は、一定の登記手続きを命じる確定の給付判決である必要があります。

●登記原因証明情報の例 

判決書正本(確定証明付)、裁判上の和解調書、認諾調書、調停調書、家庭裁判所の審判書、仲裁判断

●代位による登記

(1)AはBから不動産を買ったが、登記をしてない。CはAにお金を貸した債権者であるが、この不動産以外、Aに財産がない。この不動産を差押えるためには、Aの名義になっている必要があるため、CがAの代わりにBとAへの所有権移転登記を行うケース。
相続人による登記

(2)Aが生存中Bに不動産を売却したが、登記をしないままAが死亡した場合、登記手続きは、BとAの相続人全員で行います。このとき、相続を証する書面として、戸籍等の添付が必要となります。